Linteum
In den Jahren 1896 und 1898 wurden in der Kronenstraße in Offenburg Arbeiterwohnhäuser errichtet, die aus architektonischen, sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Gründen Kulturdenkmale gemäß dem Denkmalschutzgesetz darstellen. Die Wohnanlage demonstriert in anschaulicher Weise das soziale Engagement des seinerzeit größten Arbeitgebers in Offenburg, der Spinnerei und Weberei am Ende des 19. Jahrhunderts. Durch die städtebauliche Anordnung von vier freistehenden, in der Gebäudelänge variierenden und versetzt angeordneten Baukörpern wurde ein Ensemble von großer städtebaulicher Sensibilität erschaffen. Frühzeitig erkannte die Stadt Offenburg das Potential, das das unmittelbar an die historische Kernstadt angrenzende Quartier am Mühlbach besitzt. Das zentral gelegene Stadtentwicklungs- und Sanierungsgebiet gilt als Herzstück der neueren Stadtgeschichte, das darin eingebettete Ensemble früherer Werkswohnungen der traditionsreichen Offenburger Spinnerei und Weberei als Identität stiftend, die wirtschaftspolitischen und zugleich sozialen Wertvorstellungen der Gründerzeit reflektierend.
Mit der Durchführung der Sanierung des denkmalgeschützten Ensembles wurde die Projektgesellschaft FB Spinnerei-Immobilien GmbH & Co. KG mit Sitz in Offenburg gegründet. Die an der Gesellschaft Beteilig- ten verfügen über umfassende und langjährige Kenntnisse in der Konzeption und Realisierung denkmalgeschützter Wohngebäude. Die Revitalisierung des Ensembles übernehmen renommierte Handwerksunter- nehmen.
Mit der Investition in das denkmalgeschützte Ensemble ‘Linteum’ erwerben Sie ein Stück historisches Offenburg – ein “Schmuckstück”, wie es Oberbürgermeisterin Edith Schreiner treffend bezeichnete.
Konzept
Rahmendaten im Überblick
- Standort
Offenburg (Metropolregion Oberrhein), innerstädtisch zentral gelegen - Baujahr | Klassifizierung
1896 und 1898
(Bestandsimmobilien | Sanierungsobjekte) - Charakteristik
Kulturdenkmal i.S.d. § 2 DSchG
unter besonderem Schutz stehendes und aufgrund seiner “geschichtlichen, künstlerischen und städtebaulichen Bedeutung erhaltenswertes bauzeitliches Ensemble innerhalb eines als städtisches Sanierungsgebiet ausgewiesenen Quartiers (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet “Mühlbach” der Stadt Offenburg) vormals Werkswohnungen (für Arbeiter aus Südtirol und Italien) der 1857 gegründeten Spinnerei und Weberei Offenburg (bis 2008) - Struktur
bestehend aus vier freistehenden Gebäuden (einen Innenraum flankierend angeordnet)
Casa Angela – 24 Wohneinheiten
Casa Bella – 16 Wohneinheiten
Casa Chiara – 24 Wohneinheiten
Casa Elisa – 16 Wohneinheiten
(Casa Elisa ist nicht angebotsgegenständlich)
Immobilie (Wohngebäude – denkmalgeschütztes Wohneigentum)
FB Spinnerei-Immobilien GmbH & Co. KG | D-77652 Offenburg | Wilhelm-Bauer-Straße 22
BPT Consulting GmbH | D-61348 Bad Homburg v. d. Höhe | Louisenstraße 63
Deutschland | Baden-Württemberg | Europäische Metropolregion Oberrhein | Offenburg | Kernstadt
Denkmal-Sanierungsobjekte | Baujahr 1896 und 1898 – Kulturdenkmal i.S.d. § 2 DSchG (Ensembleschutz), unter besonderem Schutz stehendes, bauzeitliches Ensemble (Wohnimmobilien) innerhalb eines als inner- städtisches Sanierungsgebiet ausgewiesenen Quartiers; Wohnfläche gesamt ca. 4.345 m2 – darunter: Casa Angela und Casa Chiara mit jeweils 24 Einheiten (Wohnfläche ca. 1.297 m2 bzw. 1.311 m2), Casa Bella mit 16 Einheiten (Wohnfläche ca. 875 m2); Grundstücksflächen 5.409 m2 und 580 m2 (Gebäude- | Freiflächen)
60 Pkw-Stellplätze im Außenbereich (angebotsgegenständlich: 48 Stellplätze; Wohnungszuordnung)
Die Gebäude dienten vormals als Werkswohnungen (für Arbeiter aus Südtirol und Italien) der 1857 gegründeten und vor einem Jahrzehnt aufgelösten Spinnerei und Weberei Offenburg; das in der Erbauungszeit qualitativ hochwertig ausgeführte und im Erscheinungsbild an die in Südtirol vorherrschende Architektursprache angelehnte Ensemble von vier freistehenden, versetzt angeordneten und in der Längsausrichtung variierenden, jeweils dreigeschossigen Baukörpern gilt sowohl im städtebaulichen Kontext als auch unter sozial- und wirtschaftsgeschichtlichen Gesichtspunkten als besonders erhaltenswert;
das aus der weiteren Nutzungsgeschichte resultierende heutige Erscheinungsbild gleichförmiger Riegel (aufgrund des gesteigerten Wohnraumbedarfs in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts zwischen den Baukörpern realisierte Lückenbebauung) wird aus denkmalpflegerischer Sicht aufgegeben und mündet in der Wiederherstellung der Ensemble-Struktur in der bauzeitlichen Ursprungsform
markante außenarchitektonische Elemente: Putzfassade mit Sandsteingewändern, Klinkerlisenen (Mauerwerksblenden), Klappläden etc.
Moderne Single-Apartments (ø 38 m2) | klassisch-geschnittene Varianten mit bis zu drei Zimmern (ø 60 m2)
Einheiten zwischen ca. 32 m2 und ca. 76 m2 [ein bis drei Zimmer, Loggia (Regelgeschosse – überwiegend)]
Bodenbeläge – Erdgeschoss: fachgerecht aufgearbeitete, bauzeitlich überlieferte Beläge; Ober- und Dachgeschoss: Vinyl-Belag (Holzdekor) in Wohn- und Schlafräumen, Fluren und Küchen; Keramikboden in den Bädern; Bad- und Sanitärausstattung – deutsche Markenfabrikate; Innenwände – Ausführung als Kalkkratzputz (weiß), Decken – gespachtelt bzw. Ausführung als Kalkkratzputz; Innentüren – Erdgeschoss: fachgerecht aufgearbeitete bauzeitlich überlieferte Türen; Obergeschoss und Dachgeschoss: neue Innentüren (Röhrenspan) einschl. Zargen; Holzfenster einschl. Wärme- und Schallschutzverglasung
Sanierungs-/modernisierungsbedürftiger Gesamtzustand (Modernisierungsrückstau, Leerstand)
Denkmalgerechte und energetische Sanierung und Modernisierung (Innenausbau – gehobenes Niveau)
Baubegleitend während des gesamten Wertschöpfungsprozesses durch einen zertifizierten Sachverständigen des TÜV SÜD; (technische) Abnahme durch den TÜV Süd oder einen zugelassenen Sachverständigen
Die genehmigungsfähige Bauausführung erfolgt – soweit dies möglich ist – nach den gültigen DIN-Normen, entsprechend dem Anforderungsprofil der Energieeinsparverordnung (EnEV 2009) und nach Maßgabe der baubehördlichen sowie denkmalschutzrechtlichen Auflagen (Baudenkmal); aufgrund dieser Einstufung bzw. Beschaffenheit (befreiende Wirkung) wird von der Möglichkeit Gebrauch gemacht, gem. § 24 bzw. § 25 EnEV von den Anforderungen dieser Verordnung aufgrund der denkmalschutzrechtlichen Auflagen sowie der örtlichen Gegebenheiten unter Wahrung des historischen Bestandes abzuweichen und energetische Ertüchtigungen auf bestimmte Bereiche zu beschränken
Baugenehmigung der Stadt Offenburg vom 30.12.2016 liegt vor (Grundlage: Bauantrag vom 29.09.2016)
Grundbuchamt Achern, Grundbuch von Offenburg, Blatt 16298, Flurstück 105/1, Kronenstraße 1-22 (neu: Wilhelm-Bauer-Straße 24-62), Blatt 16298, Flurstück 9290/1, Amalie-Tonoli-Straße (westlich flankierend)
Erhöhte AfA gem. § 7h EStG – 9,0 % über 8 Jahre und 7,0 % über 4 Jahre (Kapitalanleger), dem gegenüber Eigennutzer – erhöhte AfA gem. § 10f EStG – 9,0 % über 10 Jahre (Sanierungsanteil: ca. 80 %)
Lineare AfA gem. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG – 2,5 % über 40 Jahre (Altsubstanzanteil: ca. 10 %)
Nettokaltmiete i.H.v. mtl. ca. 9,00 €/m2 (Wohnfläche) | Stellplatzmiete i.H.v. 50,00 € (Außenbereich)
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 2 Abs. 1 Nr. 6, § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG
Freiraum
DIE FORMEL FÜR EIN MODERNES LEBENSGEFÜHL
Revitalisierung des Ensembles
- Der Freiflächenplan beinhaltet einen Teilbereich der 1857 gegründeten und bis 2007 existenten Spinnerei und Weberei Offenburg – die qualifizierte Renaissance des 1896 und 1898 als Werkswohnungen errichteten Ensembles östlich der parkähnlich eingebetteten früheren Fabrikantenvillen – eine gezielte Weiterentwicklung des bauhistorischen Bestandes – orientiert sich an den Vorgaben der Baugenehmigungsbehörde (in Abstimmung mit den zuständigen Fachbehörden und basiert auf den für das Gesamtareal in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet verankerten Richtlinien), darüber hinaus nach den konzeptionellen Planungen des Initiators
Außenanlagengestaltung
- Die Gestaltung des angebotsgegenständlichen Grundstückes (Gesamtfläche nach Zusammenlegung ca. 5.989 m2) erfolgt auf der Grundlage eines qualifizierten (landschafts-)architektonischen Raumkonzeptes und in Abstimmung mit der Gesamtgestaltung des sog. Mühlbach-Quartiers (frühere Areal der Spinnerei und Weberei)
Baubegleitendes Qualitätscontrolling
- Die Verkäuferin hat mit der TÜV SÜD Industrie Service GmbH einen Vertrag über Baubegleitendes Qualitätscontrolling abgeschlossen. Inhalt des Vertrages ist unter anderem, ob die Bauausführung den jeweiligen Normen entspricht. Mit dem Erwerb akzeptiert der Käufer jedoch, dass durch die erhaltenswerte strukturelle Grundsubstanz des Altbaus im Hinblick auf Schall-, Brand-, Wärme- und Feuchteschutz derzeit geltende Normen bzw. der heutige Stand der Technik teilweise nicht erreicht werden können.
- Die TÜV SÜD wird das Bauvorhaben auf die Konformität der Bauausführung mit den Plänen und Unterlagen und den aufgeführten technischen Vorschriften (Beurteilungsgrundlagen) überprüfen. Dazu finden während der Bauausführung Baustellenbegehungen durch einen Sachverständigen in Abstimmung mit dem Auftraggeber gemäß dem Begehungsplan statt.
- Nach der Begehung wird durch die TÜV SÜD ein schriftlicher Bericht erstellt; dieser enthält die gutachterlichen Feststellungen, wichtige Details werden erforderlichenfalls fotografisch dokumentiert, festgestellte Mängel in einer Liste dargestellt. Sofern es der Baufortschritt zulässt, wird die Beseitigung der festgestellten Mängel im Zuge der nächsten Begehung kontrolliert und dokumentiert. Die Baustellenbegehungen werden in der Regel von Fachingenieuren der Bautechnik durchgeführt. Nach bzw. im Zuge der Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgt durch die TÜV SÜD oder einen zugelassenen Sachverständigen die technische Abnahme der Wohneinheiten (Sondereigentum) sowie die Abnahme des Gemeinschaftseigentums (einschl. Überwachung der Mängelbeseitigung).
Denkmal
INDIVIDUELL, ZEITLOSMODERN, BESTÄNDIG, STEIGERUNGSFÄHIG – EIN UNIKAT UNTER DEN SACHWERTEN
Bausubstanz (bauzeitlicher Bestand)
- Tragwerk: Massivbauweise, Außen- und tragende Innenwände aus Ziegelmauerwerk, Holzbalkendecken, Kappengewölbe im Untergeschoss
- Dach: zimmermansmäßige Satteldachkonstruktion, Eindeckung mit Dachziegeln; Dachgauben
- Fassade: Sandsteinsockel, vollflächige und individuell akzentuierte Putzfassade (mit Hilfe von gezielt eingesetzten Gliederungs- und Schmuckelementen – u. a. Vormauerungen und Bänder – Plastizität reflektierende Fassadengestaltung)
- Gliederung: drei Vollgeschosse, Dachgeschoss, Untergeschoss; die (strenge) architektonische, Gliederung erfolgt über gleichmäßige Fenstergruppierungen (sämtliche Öffnungen sind in Sandstein eingefasst, werden darüber hinaus durch Doppelläden flankiert)
- Aufgänge: massiv ausgeführte Hauseingangsbereiche, bauzeitlich differenziert ausgeführte Treppenkonstruktionen (Casa Angela und Bella = Granit, Casa Chiara und Elisa = Sandstein)
Denkmalschutz
- Rechtsgrundlage zum Schutz und dauerhaften (authentischen) Erhalt von Kulturdenkmalen, darüber hinaus zur Sicherstellung der Denkmalpflege; durch die Denkmalschutzbehörden erfolgt die Bestandsaufnahme, Sichtung und Katalogisierung
- Werden bspw. Baudenkmale als schützensund erhaltenswert eingestuft, erfolgt die Aufnahme in die Verzeichnisse der jeweiligen Bundesländer; Näheres regeln darüber hinaus Erhaltungssatzungen der Kommunen (u. a. Sanierungsgebiete)
Denkmalpflege
- Maßnahmen, die zur Erhaltung von Kulturdenkmalen erforderlich sind – bspw. Instandsetzung (u. a. Restaurierung ausgehend vom Befund) oder Rekonstruktion (Wiederherstellung des vollständigen Erscheinungsbildes)
- Ziel ist in erster Linie der Erhalt der bauhistorischen Substanz (Einzeldenkmale, Gruppen oder Ensemble) in ihrem überkommenen Zustand einschl. nutzungsbedingter Veränderungen
- Voraussetzung für den Erhalt ist eine dauerhafte Nutzung des Kulturdenkmals
Revitalisierung
- Wiederbelebung der Bausubstanz unter denkmalpflegerischen Gesichtspunkten, mit dem Ziel, dbzgl. Anforderungen und Nutzungskonzeptionen behutsam aufeinander abzustimmen; beinhaltet die Sanierung im bauhistorischen Bestand (notwendige Eingriffe, bautechnische Maßnahmen, Verwendung von dem historischen Vorbild entsprechenden Materialien), den weitgehenden Erhalt und die Restaurierung des historischen Bestandes (u. a. Rekonstruktion) sowie die nachhaltig ausgerichtete Modernisierung (energetische Ausrichtung, moderne Raum- und Ausstattungskonzepte)
